La Audiencia Provincial de Cádiz ha puesto punto final a una larga batalla legal sobre la propiedad y distribución de un garaje comunitario, al desestimar íntegramente un recurso de apelación y confirmar una sentencia demoledora contra una comunidad de propietarios de un edificio en la Avenida de Bahía Blanca.
El tribunal condena a la práctica totalidad de los vecinos demandados a una reconfiguración forzosa del garaje, a «redibujar» las líneas de aparcamiento conforme al plano oficial del Catastro y a devolver varias plazas que, en la práctica, habían sido usurpadas o «hechas desaparecer».
El caso se inició cuando dos propietarios, clientes de este despacho, demandaron al resto de la comunidad. Estos propietarios habían adquirido sus viviendas en los años 2005 y 2009, respectivamente. Sus escrituras públicas incluían, como anejos inseparables, tres plazas de garaje específicas (identificadas con los números 11, 12 y 13).
Al intentar hacer uso de su propiedad, descubrieron una «jungla» legal y fáctica: la distribución real del garaje no tenía nada que ver con la configuración legal original de 17 plazas.
El tribunal consideró probado que, debido a una reconfiguración «arbitraria» y realizada «al margen de la normativa legal» por parte de los vecinos, una de las plazas (la número 13) simplemente «había desaparecido» y otra (la número 11) era completamente inaccesible. Algunos vecinos incluso habían ocupado zonas comunes de tránsito y maniobra para ensanchar sus propias plazas.
En su defensa, la comunidad de propietarios alegó que la acción para reclamar las plazas estaba prescrita. Argumentaron que, como la escritura de división horizontal del edificio databa de 1975, ya había transcurrido el plazo legal de 30 años para ejercer acciones reales sobre bienes inmuebles.
Asimismo, alegaron haber adquirido la propiedad de los espacios por el uso continuado a lo largo de los años (usucapión).
Ambas instancias judiciales han sido implacables con esta línea de defensa. La Audiencia Provincial recordó que la prescripción debe tener una «aplicación restrictiva».
El tribunal fue claro: el plazo de 30 años no empieza a contar desde la fecha de la escritura original (1975), sino desde el día en que se produjo la perturbación y el cambio ilegal de la distribución. Fueron los demandados, al alegar la prescripción, quienes tenían la carga de probar cuándo se realizó ese cambio, y, según la sentencia, «no demostraron» la fecha.
Además, el tribunal rechazó de plano la adquisición por usucapión, recordando que la «situación de copropiedad es incompatible con la usucapión» y que, en ningún caso, se pueden adquirir por prescripción elementos comunes como las zonas de rodadura, cuya posesión se basa en la «simple tolerancia de la comunidad».
La Audiencia Provincial desestimó el recurso de los vecinos y les impuso las costas de la apelación. La sentencia firme obliga a la comunidad a:
- Realizar una nueva distribución del garaje para ajustarla al plano oficial del Catastro.
- Efectuar el pintado y configuración de todas las plazas según dicho plano.
- Entregar la posesión de las plazas 11, 12 y 13 a sus legítimos propietarios.
- Indemnizar solidariamente a los dos demandantes con un total de 7.500 euros (5.000 a uno y 2.500 a otro) por los daños y perjuicios sufridos durante años al no poder disponer de su legítima propiedad.
Desde RIVERIEGO ABOGADOS se estudió la compleja situación desde el inicio, diseñando la estrategia legal que ha permitido a los propietarios legítimos, que habían visto sus plazas «desaparecer», recuperar finalmente la posesión de su propiedad. Este triunfo demuestra que, con perseverancia y el rigor jurídico adecuados, es posible revertir situaciones de injusticia y hacer valer los derechos de propiedad frente a los abusos de una comunidad.
